总体来说，房地产开发公司实际交楼前，且未开具发票的收取款项，属于预收款，应按规定预缴税款。
但在具体实务实中，对预收款的确认，是存在一些争议的。集中表现在：诚意金、认筹金是否属于预收款？总局未对此问题做出明确的规定，请你关注地方性政策规定和口径。
根据2016年18号公告和财税【2016】36号文附件2的规定，房地产开发企业不论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采取预收款方式销售自行开发房地产项目，均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税，且在收到预收款的次月申报缴纳。
所以预缴税款前提是有预收账款。注意贷款与是否确认收入没有直接或间接关系。
