企业直接用房产或土地使用权投资入股另一家企业，投资方和被投资方会涉及到哪些税，税率是多少，有不有什么优惠政策？ 一、被投资方： 1、契税：以房产或土地使用权出资入股，应该视同产权转让，被投资方应当缴纳契税。契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 提醒： 1）对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 3）母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 注意：财税[2018]17号执行期限为：2018年1月1日起至2020年12月31日，2021年还未有新的政策出台，所以该优惠还能否执行，还需要关注税局是否有延期政策，否则直接享受减免可能会存在一定的风险。 2、印花税：印花税一般涉及到以下几个环节： 1）产权转移环节，按照“产权转移书据”征收印花税； 2）办理产权证，按照”权利、许可证照“征收印花税； 3）收到投资后计入实收资本，依据资本金增加的增资金额，按照“营业账簿”征收印花税。 提醒： 1）自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税（财税[2018]50号）。 2）2019年1月1日至2021年12月31日对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加（财税[2019]13号）。 二、投资方 1、增值税：按照销售不动产征税； 1）一般纳税人：采用一般计税的税率为9%；如果是转让2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 2）小规模纳税人：简易计税且全额纳税的征收率是3%，选择简易计税且差额纳税的征收率是5%。 2、城建税、附加税：根据实际缴纳的增值税计算相应的城建税（7%、5%、1%）及教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）； 提醒： 小规模纳税人申报缴纳城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加时，按各地要求在50%幅度内减征税额。 3、土地增值税：不含增值税收入减去取得时的成本和相关费用减去转让时的相关税金后计算应纳税所得额，适用四级超率累进税率； 土地增值税计算步骤如下： 1）增值额=收入额-准予扣除项目的金额 2）增值率=增值额/扣除项目金额*100% 3）土地增值税应纳税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 提醒： 政策优惠：《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是该改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。 4.印花税：按照“产权转移书据”征收印花税，书据所载金额万分之五贴花。 提醒： 小规模纳税人申报缴纳城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加时，按各地要求在50%幅度内减征税额。 5.企业所得税：以非货币性资产出资超过账面价值的部分缴纳企业所得税。 提醒： 特殊性税务处理参考：《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）的规定，资产收购重组交易应按以下规定处理：①被收购方应确认资产转让所得或损失。②收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。③被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。