第一篇  房地产企业全流程账税处理
第一章房地产企业财税处理概述
第一节  房地产开发企业经营特点
一、房地产企业的业务类型
二、房地产企业的特点
三、房地产开发企业的经营流程
四、房地产企业开发资质的管理
五、房地产企业各部门的职能
六、房地产企业对内对外的主要关系
七、财务人员必备的房地产行业术语
第二节 房地产开发企业会计核算概述
一、明确成本核算对象
二、明确房地产六大成本核算项目
三、房地产企业成本科目详解
四、房地产开发各环节涉及的主要税种
第三节 房地产开发企业核心税种解析
一、增值税
二、土地增值税（预缴）
三、企业所得税（预缴）
第二章房地产开发企业设立阶段的会计处理
一、房地产开发企业不同出资方式的会计处理
二、房地产开发企业开办费的会计处理
第三章房地产开发企业成本归集会计处理
第一节用友T3演示房地产开发成本项目设置
第二节土地征用及拆迁补偿费
一、取得土地使用权的途径
二、取得土地使用权的会计处理
（一）土地征用及拆迁补偿费核算的内容及明细科目设置举例
（二）通过竞拍取得土地使用权的会计处理
1、取得土地阶段的相关税费处理
2、用于土地开发的土地使用权
3、用于商品房开发的土地使用权
4、自建用房的土地使用权
5、用于赚取租金的土地使用权
（三）接受投资取得土地使用权的会计处理
（四）在建项目收购的会计处理
（五）拆迁补偿费的会计处理
第三节前期工程费
一、前期工程费核算的内容
二、前期工程费明细科目设置举例
三、前期工程费会计分录举例
第四节基础设施费
一、基础设施费核算的内容
二、基础设施费明细科目设置举例
三、基础设施费会计分录举例
第五节建筑安装工程费
一、建筑安装工程费核算的内容
二、建筑安装工程费明细科目设置举例
三、建筑安装工程费会计分录举例
第六节公共配套设施费
一、公共配套设施费核算的内容
二、公共配套设施费明细科目设置举例
三、公共配套设施费会计分录举例
第七节开发间接费用
一、开发间接费用核算的内容
二、开发间接费用明细科目设置举例
三、开发间接费用会计分录举例
第八节期间费用
第九节房地产开发成本的预提
第四章开发产品成本的分配
第一节如何确定成本核算对象
一、成本核算的基本程序
二、确定成本核算对象的原则
三、确定成本核算对象的方法
第二节成本分配的会计处理
一、成本分配方法
二、土地征用及拆迁补偿费的分配
三、前期工程费的分配
四、建筑安装工程费的分配
五、基础设施费的分配
六、公共配套设施费的分配
七、开发间接费用的分配
第三节开发完工产品成本的结转
一、确认完工环节标准
二、结转完工开发产品成本
三、结转开发产品成本
第四节土地开发成本的核算
一、土地开发成本的划分和归集
二、已完工开发土地开发成本结转
第五章销售（预售）阶段的会计核算
第一节销售（预售）房款的会计核算
一、会员费及诚意金的会计核算
二、销售定金的会计核算
三、收到按揭及按揭保证金的会计核算
四、预售房款的会计核算
五、销售更名、退房、换房的会计核算
六、完工交房确认收入的会计核算
七、拆迁还房的会计核算
八、不同代销方式的会计核算
第二节商品房销售成本的会计核算
一、开发产品的会计核算
二、开发产品销售时的会计核算
三、成本差异的会计核算
第六章自持物业阶段的会计核算
第一节出租物业的会计核算
一、出租物业的初始计量
（一）出租物业的确认
（二）出租物业的账务处理
二、租金收入的会计核算
三、免租期收入的会计核算
四、维修费的会计核算
五、装修的会计核算
六、改建支出的会计核算
七、案例分析房开企业自持物业合同的节税签订技巧
第二节自营物业的会计核算
一、自营物业的账务核算
二、自营物业装修的会计核算
三、自营物业改建的会计核算
四、自营物业日常维修的会计核算
五、自营物业计提折旧的会计核算
六、自营物业土地使用权摊销的会计核算
七、自营物业处置的会计核算

第二篇  房地产企业土地增值税清算
第一章土地增值税概述
一、土地增值税的概念
二、土地增值税的特点
三、土地增值税的征税范围
四、土地增值税的纳税人
五、土地增值税税额计算
第二章土地增值税应税收入
一、转让房地产收入的内容
二、房地产转让价格明显偏低的收入确定
三、视同销售收入
（一）开发产品的视同销售
（二）视同销售收入金额的确定
（三）开发产品安置回迁户视同销售
四、营改增后土地增值税应税收入金额的确认
（一）土地增值税应税收入不包括增值税
（二）免征增值税的收入不扣减增值税
（三）税务机关核定的计税价格不含增值税
（四）不含增值税应税收入的计算
五、实务中收入的确认依据
六、销售无产权车位是否确认清算收入
七、未办理土地使用权证转让土地是否缴纳土地增值税
第三章土地增值税扣除项目
一、新建房转让扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）房地产开发成本
（三）土地出让金返还款的处理
（四）土地闲置费的扣除问题
（五）关于拆迁安置土地增值税计算问题
（六）未支付质保金的处理
（七）房地产开发费用
（八）与转让房地产有关的税金
（九）财政部规定的其他扣除项目
（十）成本扣除凭证
二、存量房转让项目的扣除
（一）房屋及建筑物的评估价格
（二）取得土地使用权支付的地价款及有关费用
（三）转让环节交纳的税金
三、转让土地使用权
第四章应纳税额的计算
一、转让开发产品应纳税额的计算
（一）土地增值税清算税额计算
（二）预缴土地增值税税额计算
二、土地增值税的核定征收
（一）房开企业核定征收土地增值税应符合的条件
（二）核定征收税额的计算
第五章土地增值税税收优惠
一、普通标准住宅出售
二、个人销售住房暂免征收土地增值税
三、因国家建设需要依法征用、收回、转让房地产
四、合作建房自用房地产
五、减免税备案
第六章土地增值税申报表的填写
一、纳税申报方法、程序、纳税地点和时间
二、纳税申报表简介
三、预缴土地增值税申报表的填写
四、土地增值税清算申报表的填写
（一）清算条件
（二）清算时限
（三）清算单位
（四）清算时应提供的资料
（五）申报表的填写
五、清算后尾盘销售申报表的填写
六、整体转让在建工程申报表的填写

第三篇  房地产企业所得税季度预缴及汇算清缴
第一节房地产企业所得税基础知识
一、企业所得税汇算清缴报表包括的内容
二、房地产企业所得税相关的基本概念
第二节房地产企业所得税预缴及汇算清缴必备要点
一、房地产特定业务所得税处理及纳税申报表填报的政策依据
二、案例解析房地产企业所得税预缴及汇算清缴税款计算及报表填写

第四篇  房地产企业增值税纳税申报表的填写
一、房地产企业增值税相关政策解析
二、案例解析房地产企业增值税申报表填写

第五篇  房地产企业合同控税
第一章房地产企业合同控税必备知识
一、经济合同与税收
（一）企业的税收是如何产生的
（二）经济合同与税收的关系
（三）合同中的税收要素
（四）合同是税收风险的载体
二、房地产企业合同控税的原理
（一）法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一
（二）合同流、资金流、票流、物流相互统一
第二章合同中常见涉税条款解析——结算方式
一、纳税义务发生时间及增值税发生时间确认技巧
二、房地产企业增值税纳税义务发生时间的确定
三、企业所得税纳税义务发生时间的涉税条款
第三章合同中常见的涉税条款解析——违约金、赔偿金
一、增值税与企业所得税风险分析
二、违约金、赔偿金增值税和企业所得税的税务处理
第四章合同中常见涉税条款解析——发票
一、采购合同中关于发票应具备的条款
第五章房开企业合同控税——合同、账务、发票互相匹配
一、土地使用权出让合同涉税分析
案例：某房地产公司土地使用权合同涉税处理
二、房地产企业收到不同形式土地返还款的账务处理
案例：房地产企业基于土地使用权出让合同中土地返还款不同用途约定条款的账务和税务处理
三、建筑总分包合同中开工保证金和履约保证金条款的账务处理
案例：某房地产企业支付开工保证金的账务和税务处理
案例：某房地产企业收取履约保证金的账务和税务处理
四、建筑工程合同账税处理
案例：房地产公司与施工企业签订包工包料合同的税务处理
案例：房地产公司与施工企业工程进度结算款的增值税纳税义务发生时间确定和发票开具
五、门窗采购及安装合同账税处理
（一）增值税视同销售的相关规定
案例：铝合金门窗生产安装企业销售安装合同中的涉税风险
六、电梯采购合同中的约定决定取得发票的形式
七、借款合同中不同利息条款约定的账税处理
案例：借款合同约定利息支付方式不同相关的税务和账务处理
八、代销合同中不同代销方式约定条款的账税处理
（一）支付手续费方式
（二）视同买断方式
（三）超基价分成方式
（四）包销方式
九、以房抵工程款合同的账税处理
案例：开盘前或开盘后签订以房抵工程款合同的账务和税务处理
十、自持物业合同中租金的账税处理
案例：房开企业出租合同中约定免租金条款的处理
第六章案例分析房开企业巧签合同降低税收成本和风险
一、房开企业代施工方扣缴水电费合同签订
二、建筑总承包合同中违约金的签订
三、房开企业扣押承包方质保金合同签订
四、园林公司养护工程合同签订
五、房开企业购买苗木合同签订
六、房开企业购买电梯及安装服务合同签订
七、“三流不一致”合同签订
八、采购合同签订
九、EPC项目合同签订
十、营销广告宣传合同签订
十一、将土地变更到全资子公司名下开发的合同签订
十二、免收租金出租写字楼合同
十三、房开企业出租写字楼合同签订
十四、售后返租业务合同签订
十五、以投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得土地使用权合同签订

第六篇  房地产企业全流程税收测算
一、土地征用及规划信息
二、前期工程、基础设施、公共配套测算
三、建安成本预算
四、开发间接费预算
五、资金预算与融资成本
六、单位面积售价与销售额预测
七、增值税税负测算
八、土地增值税税负测算 
九、企业所得税税负测算
十、企业所得税和土地增值税的主要差异
十一、销售环节的税务规划